連續(xù)升息讓提前還貸話題重起，借款人希望通過提前還貸減輕壓力，部分“專家”則指點市民，在還貸的中后期提前還貸并不劃算。房報記者請教銀行理財人士得知，提前還貸是否合算，主要看借款人自有資金的收益能否跑贏房貸利率，與還貸法和還貸周期并沒有關(guān)系。

提前還貸就省息等額等本都一樣

“專家”表示，采用等額本息還貸法的購房者，在還貸的中期之后，月供基本上是以本金為主，此時提前還貸能夠節(jié)省的利息很有限。而對于采用了等額本金還貸法的購房者，當還款期超過1/4后，月供中的本金開始多于利息，時間越往后，提前還貸對節(jié)省利息的效果越不佳。這種觀點看似有道理，但其實是把月供中的利息和本金混為一談，把已發(fā)生的利息和未發(fā)生的利息混為一談。事實上，理論上能節(jié)省的利息都是未發(fā)生的利息，前提是你要提前歸還本金，歸還的本金多少，就決定你將來能節(jié)省利息的多少。

舉例來說，如果你剛向別人借了1萬元，利率就漲了，你會提前還給他嗎？又如果你在幾年前向別人借了10萬元，到現(xiàn)在已經(jīng)還了9萬元，遇到利率漲了，你還會考慮提前還款嗎？很多時候，正如“專家”指點的一樣，前一種情況提前還款的多，而后一種情況提前還款的少。但事實上，這兩種情況下，如果借款人原本都計劃在一年內(nèi)還清貸款的話，不論其采用何種還貸法，提前還款節(jié)省利息的效果是完全一樣的，因為他們提前還款的金額都是1萬元，今后都不用再支付這1萬元借款的利息。

存款跑不贏貸款趕緊提前去還貸

明白了這個道理，是否要提前歸還房貸，就不用再考慮還貸期限、還貸法等復(fù)雜因素了，只要看看自己手中的資金有沒有閑置，或者投資收益有沒有跑贏房貸利率就可以了。升息意味著存貸利率差拉大，如果您有大量的備用金存在銀行，那么，哪怕房貸還款期就剩兩三年，未還本金就剩三五萬元，都應(yīng)該提前還貸，而不是白白把利差“送”給銀行。

銀行理財人士提醒，通常情況下，房貸利率都高于同期存款利率，但由于前兩年房貸市場競爭激烈，部分借款人享受到了7折優(yōu)惠利率，按目前的利率水平計算，5年期以上房貸年利率僅為4.76%，而目前5年定期存款利率已經(jīng)高達5.25%。也就是說，借款人的存款利率跑贏了貸款利率，因此，這部分借款人提前還款反而不合算。

銀行理財人士還提醒，有些借款人習(xí)慣留較多的備用金，其實大可不必。www.dzxx.cn/category-catid-155.html" target="_blank">房產(chǎn)具備融資功能，遇到急用，可通過典當、抵押等獲取資金。雖然利率可能要高于房貸，但短期承擔付出的代價要遠遠小于長期支付房貸利息。目前利率處于較高的水平，而將來用錢時利率可能下降很多，因此，這部分借款人應(yīng)當選擇提前還貸。