去年“新國(guó)十條”出臺(tái)后北京率先實(shí)施的樓市“限購令”正在二、三線城市全面鋪開。根據(jù)各地公布的信息統(tǒng)計(jì)，全國(guó)出臺(tái)“限購令”的城市已達(dá)到23個(gè)，分別是北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在2010年的銷售面積及銷售額度增速上，中部地區(qū)為19.9%及39.7%，西部地區(qū)為13.5%及32.2%，均遠(yuǎn)高于東部地區(qū)的4.1%及10.1%。如此情勢(shì)，說明二三線城市已成為房?jī)r(jià)上漲的主力。這與大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)中西部二三線城市有關(guān)。實(shí)際09年中開始，一線城市土地出讓難題致使如萬科、萬達(dá)、恒大這樣的超級(jí)房企全國(guó)布局轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市成為主要方向。

    有新的消息顯示：住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單，主要包括已出臺(tái)“限購令” 城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化。

    但是，我們看到的是第二批限購令出臺(tái)的城市（省會(huì)城市為主體），并未選擇如北京一樣的限購模式，原因是北京限購令實(shí)際目的是限制外來低素質(zhì)人口的涌入。而石家莊與貴陽這樣的城市，未來規(guī)劃要求大量的吸收外來人口。這也是石家莊限購令本地限第三套、外地限第二套的同時(shí)，戶籍制度改革加速：在石家莊生活www.dzxx.cn/category-catid-157.html" target="_blank">工作滿半年的外地人口可以入籍石家莊市。這與少數(shù)土地?fù)Q戶籍的城市，思想上有天壤之別。

    有新的消息顯示：住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單，主要包括已出臺(tái)“限購令” 城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化。

    限購令作為行政命令的調(diào)控，與地方政府和開發(fā)企業(yè)沖突是十分強(qiáng)烈的。首先，房企應(yīng)對(duì)限購令的方法實(shí)際很簡(jiǎn)單，并且真實(shí)有效地反應(yīng)是延緩開盤、調(diào)慢開發(fā)建設(shè)速度、減少拿地。08年的上一輪調(diào)控，包括萬科富力這樣的超級(jí)房企，拿地的速度放緩。甚至不再拿地。08年是河北省三年大變樣的開局之年，但是08年除廊坊土地出讓因?yàn)橛斜本┚o鄰的燕郊出讓31個(gè)億，石家莊08年12月26日出讓給萬達(dá)的尖嶺村改造的未拆遷土地之外，其余所有三線城市08年土地出讓為0。這對(duì)于地方政府是災(zāi)難性的。不但土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)不了，連改變城市的努力也難以達(dá)到。

    而大建保障房的計(jì)劃，土地供應(yīng)主要轉(zhuǎn)向保障房，以時(shí)間換空間的思路非常清晰，但是效果未必好。在保障房大建的口號(hào)下，實(shí)際大量的保障www.dzxx.cn/category-catid-155.html" target="_blank">房產(chǎn)生于棚戶區(qū)改造，加上中小戶型商品房也納入政府保障房建設(shè)，實(shí)際上目前的中低端市場(chǎng)早已經(jīng)是中小戶型為主，那么配建出來的商品房房?jī)r(jià)，在配建成為地方政府保障房建設(shè)的主體之后，土地成本必將更高。

    超級(jí)一線城市限購實(shí)屬土地供應(yīng)不能保障下的無奈，而二三線城市目前的開發(fā)主體已經(jīng)是一線城市的房企為主。這些超級(jí)房企的資金鏈我們是很難抑制住的。加上執(zhí)行過程中的變通，二三線城市的房?jī)r(jià)是很難回落的。

    我們大建保障房的規(guī)劃，真實(shí)有效的供應(yīng)給市場(chǎng)消費(fèi)主體的中端消費(fèi)群體的只有公租房，但是，公租房在我們絕不可能成為消費(fèi)的首選，而只是短暫的替代品。所以，未來三年，銷售形勢(shì)將在限購令的壓制所集聚能量的必然爆發(fā)。所以我認(rèn)為房企目前拿地仍然是主要應(yīng)對(duì)市場(chǎng)策略。

    我們看到的是，對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這一輪與08年最大的不同在于相信調(diào)控會(huì)降低房?jī)r(jià)的人們?cè)絹碓缴�。那么限購令出臺(tái)之后的少數(shù)房企的試探性優(yōu)惠也就很輕易的啟動(dòng)了市場(chǎng)。而限購令誤傷的群體，買房的要求反而進(jìn)一步加大。一旦市場(chǎng)放開，搶購會(huì)成為未來的主流。事實(shí)是，只要限制的產(chǎn)品在我們國(guó)度是必然引起市場(chǎng)的追捧的，千方百計(jì)達(dá)至購買的目的，由此產(chǎn)生的變通措施將是限購令嚴(yán)格執(zhí)行之下新的風(fēng)景線。

    一個(gè)總的感覺是，本輪調(diào)控較之08年，最大的不同恰恰是開發(fā)企業(yè)的心態(tài)。至于目前試探市場(chǎng)的降價(jià)樓盤，我們更應(yīng)該看作是推廣策略，以價(jià)格換銷量，在限購令下，并不會(huì)真實(shí)有效的換到你想要的銷售量。

    我常常勸咨詢我的朋友：都限購了你還猶豫什么？我認(rèn)為，5.1前出手買房是明智的選擇�；蛘撸�見到促銷比例達(dá)到5-10%的，不要繼續(xù)猶豫。